A LC nº 214/2025 inaugurou um marco na Reforma Tributária brasileira, ao instituir o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A nova legislação promove uma profunda reestruturação da tributação sobre o consumo, com impacto direto e expressivo no setor imobiliário, especialmente na atividade de locação de imóveis.

A principal mudança consiste no aumento da carga tributária incidente sobre a receita de aluguéis. Com a criação do IBS e da CBS, as operações de locação passam a ser tributadas por um novo IVA dual, resultando em uma carga efetiva estimada entre 7,95% e 8,4%, percentual significativamente superior às alíquotas anteriormente praticadas no regime cumulativo de PIS/COFINS, o que representa um acréscimo relevante para os locadores.

Com o intuito de suavizar esse impacto e preservar a estabilidade dos contratos já firmados, o artigo 487 da LC 214/2025 instituiu um regime opcional e simplificado de transição. Por meio dele, os contribuintes podem continuar recolhendo uma alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta, valor escolhido por equivaler ao antigo regime cumulativo de PIS/COFINS. A medida visa assegurar segurança jurídica e equilíbrio econômico-financeiro aos contratos de longa duração celebrados sob um cenário tributário substancialmente distinto.

Esse regime, contudo, é restrito a contratos com prazo determinado, incluindo locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, firmados antes da publicação da nova lei, ocorrida em 16 de janeiro de 2025.

A atenção aos prazos é fundamental para garantir o benefício da alíquota reduzida. As exigências variam conforme a finalidade do imóvel, seja ele residencial ou não residencial.

• Contratos Não Residenciais: Devem registrados em um cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025. Como alternativa, podem ser disponibilizados eletronicamente à Receita Federal. A assinatura no contrato deve ter firma reconhecida ou ser uma assinatura eletrônica qualificada.
• Contratos Residenciais: Para estes contratos, o registro em cartório não é obrigatório. O benefício da alíquota de 3,65% permanece até o término do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro. A comprovação da data do contrato pode ser feita por meio de firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pela comprovação do pagamento do primeiro aluguel.

O regime de transição também impõe limitações importantes que devem ser observadas. Primeiramente, o benefício da alíquota de 3,65% aplica-se exclusivamente a contratos com prazo determinado. Contratos com prazo indeterminado não são elegíveis e não podem ser alterados por meio de aditivos apenas para se qualificarem.

Segundo, a opção pela alíquota reduzida implica a renúncia a importantes direitos tributários, dentre eles:

• a impossibilidade de apropriação de créditos de IBS e CBS relacionados às operações do imóvel;
• a vedação ao uso do “redutor social”;
• o caráter definitivo do recolhimento, sem possibilidade de restituição ou compensação futura.

Trata-se, portanto, de decisão estratégica: a escolha por uma carga tributária menor implica a perda de direitos.

Em contraposição às restrições e aumentos, a LC 214/2025 trouxe um avanço relevante para pequenos locadores: a instituição de isenção total de IBS e CBS para pessoas físicas que aufiram até R$ 240 mil anuais provenientes da locação de até três imóveis. Para esse grupo, a reforma representa verdadeiro alívio tributário, afastando completamente a incidência dos novos tributos.

Em síntese, a LC nº 214/2025 inaugura um novo paradigma para a tributação das locações de imóveis no Brasil. Embora o artigo 487 estabeleça um mecanismo de transição indispensável para mitigar o impacto inicial, tal regime não se configura como solução definitiva e exige dos locadores atuação diligente, tempestiva e estrategicamente planejada.

A conformidade e o adequado planejamento tributário tornam-se, assim, essenciais para assegurar segurança jurídica, preservar a rentabilidade e garantir a sustentabilidade das operações de locação diante do novo e desafiador cenário fiscal.