Por: Adélia Lima
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, também conhecido como ITBI, tem como fato gerador a transmissão da propriedade, de direito reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões de competência dos Municípios. O artigo 38 do Código tributário Nacional dispõe que “a base de cálculo pode ser compreendida como valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.
Existem circunstâncias que podem interferir no valor de mercado de cada imóvel transacionado. Por praxe, vários Municípios definiram que a base de cálculo do ITBI é igual a mesma base de cálculo do IPTU. Os contribuintes, por sua vez, sustentam que o valor venal dos bens transmitidos é igual ao valor praticado nos contratos de compra e venda.
Diante da referida dicotomia, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.937.821 (Tema 1.113), estabeleceu a seguinte tese, quanto à base de cálculo do ITBI:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”
O Ministro Relator Gurgel de Faria, em sua relatoria, considerou que a avaliação de cada imóvel negociado pode sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias específicas. A interpretação adequada do artigo 38 do Código Tributário Nacional é que os contratos firmados pelos contribuintes gozam de presunção relativa de boa-fé. Logo, devem os valores constantes nos instrumentos privados serem utilizados como base de cálculo do ITBI, salvo a instauração de processo administrativo por parte do ente Municipal. Vejamos trecho que o Ministro aborda esse tópico:
“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”
Contudo, os contribuintes precisam ficar atentos, uma vez que não é possível dizer que a partir do entendimento do STJ haverá uma alteração na forma de cobrança pelas prefeituras, podendo levar a uma corrida ao judiciário para propositura de ações judiciais visando a recuperação do ITBI pago a maior ou mesmo para anular cobranças correntes desse imposto.
